ENQUÊTE :

La gestion de patrimoine contemporaine

Pour savoir ce qu’il faut éviter, il est indispensable de comprendre l’environnement dans lequel vous vous trouvez. Le conseil en gestion de patrimoine, dans sa version noble, était principalement destiné à apporter une alternative à la banque de détail. Son activité devait être neutre, qualitative et surtout objective. Sa vision globale offrait alors aux clients un service complet et performant. En effet, face à une banque de détail ayant démissionné de son rôle de “banque conseil”, le CGP apparaissait alors jadis comme une solution miracle pour les investisseurs.
Si cela était vrai il y a quelques années, ce n’est malheureusement plus le cas aujourd’hui. Les nouvelles générations de conseillers en gestion de patrimoine ne semblent suivre ni les mêmes règles, ni les mêmes principes que leurs prédécesseurs. L’approche est maintenant à prédominance commerciale, tournée vers un intérêt économique, au détriment de l’objectivité et la neutralité.
Aujourd’hui, le constat est flagrant. 90% des CGP ont une offre particulièrement segmentée, s’appuyant sur de la défiscalisation. Le “vrai” conseil n’existe plus. Et même si la défiscalisation n’est pas bénéfique pour tous, peu importe, tant que cela rapporte. Et si le Gouvernement en fait la promotion, c’est encore plus simple…

Qu’est-ce que la défiscalisation ?

Si nous sommes tous au fait de son existence, connaissons-nous vraiment les tenants et les aboutissants de la défiscalisation ? Certainement pas. On vous le vend comme une solution miracle, et, en toute franchise, elle peut l’être. Mais pas pour tout le monde. Alors, pourquoi pas moi, vous direz-vous ? On y vient.
La défiscalisation désigne un ensemble de dispositions légales ayant pour objectif de réduire le montant de l’impôt sur le revenu des contribuables. Aujourd’hui, le type le plus courant de défiscalisation concerne l’immobilier, et plus particulièrement le dispositif Pinel.

Pourquoi cela peut-il être intéressant ?

✅   Côté investisseur : cela vous permet de créer un patrimoine immobilier en bénéficiant d’avantages fiscaux.
✅   Côté promoteurs/commercialisateurs : votre appétence pour l’immobilier, couplée au soutien fiscal du gouvernement, permet de vendre davantage
✅   Côté gouvernement : votre investissement permet de répondre à une forte demande, tout en assistant l’État à subvenir aux besoins existants.

Si de prime abord ce type de défiscalisation immobilière peut sembler intéressant, beaucoup de points ne vous seront pas évoqués. À l’inverse, de nombreux arguments commerciaux vous seront donnés, avec des simulations hyper positives ou des offres très alléchantes. Et la plupart des commerciaux que vous rencontrerez se passeront bien d’insister sur tous les points de vigilance !

Zoom sur une très potentielle bombe à retardement : la Loi Pinel

En termes de défiscalisation immobilière, le dispositif Pinel est sûrement le plus connu. Une vraie histoire de famille. Petit frère du Duflot et du Scellier, arrière petit-fils du Robien, le dispositif Pinel a été introduit pour la première fois dans la loi de finances 2015, et fête cette année ses six ans d’existence.
Ce dispositif Pinel permet aux contribuables d’investir dans l’immobilier locatif et de bénéficier d’une réduction proportionnelle à la durée d’engagement, pouvant ainsi atteindre 63 000€ sur une période maximale de 12 ans.
Si l’acquisition que vous souhaitez n’excède pas 300 000€, 5 500€/m², et qu’elle fait bien partie des zones définies par le gouvernement, vous êtes éligible.

Censée prendre fin en 2021, la loi Pinel a été reconduite jusqu’en 2022 sous les mêmes conditions, et jusqu’en 2024 avec quelques changements… À compter de 2021, seuls les logements situés en bâtiment d’habitation collectif pourront être concernés. Ne sont éligibles également plus que les zones Abis, A et B1. À noter également : dès 2023, les avantages fiscaux seront réduits. Ils tomberont respectivement à 10,5% pour 6 ans, 15% pour 9 ans et 17,5 % 12 ans. En 2024, les réductions seront de l’ordre de 9% sur 6 ans, 12% sur 9 ans et 14% sur 12 ans.
Intéressant n’est-ce pas ? Sur le papier, on vous l’accorde. Mais en pratique, les choses se corsent. En toute transparence, cette niche fiscale, bien qu’indispensable au marché de la construction de logements neufs, est surexploitée depuis déjà six ans et cache bien plus d’effets négatifs qu’elle n’en fait paraître. Et si votre conseiller ne vous a jamais parlé des contraintes liées au dispositif Pinel, Gulyver est maintenant là pour vous en parler en détail et sans langue de bois.

Censée prendre fin en 2021, la loi Pinel a été reconduite jusqu’en 2022 sous les mêmes conditions, et jusqu’en 2024 avec quelques changements… À compter de 2021, seuls les logements situés en bâtiment d’habitation collectif pourront être concernés. Ne sont éligibles également plus que les zones Abis, A et B1. À noter également : dès 2023, les avantages fiscaux seront réduits. Ils tomberont respectivement à 10,5% pour 6 ans, 15% pour 9 ans et 17,5 % 12 ans. En 2024, les réductions seront de l’ordre de 9% sur 6 ans, 12% sur 9 ans et 14% sur 12 ans.
Intéressant n’est-ce pas ? Sur le papier, on vous l’accorde. Mais en pratique, les choses se corsent. En toute transparence, cette niche fiscale, bien qu’indispensable au marché de la construction de logements neufs, est surexploitée depuis déjà six ans et cache bien plus d’effets négatifs qu’elle n’en fait paraître.
Et si votre conseiller ne vous a jamais parlé des contraintes liées au dispositif Pinel, Gulyver est maintenant là pour vous en parler en détail et sans langue de bois.

Les 9 (vrais) pièges à éviter de la défiscalisation Pinel !

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Piège n°1 : Un retour sur investissement quasi inexistant

La réduction d’impôt en Pinel existe, oui. Toutefois, celle-ci ne convient pas à tout le monde.

Si vous cherchez à réduire le montant de vos impôts temporairement, pourquoi pas ! Même si vous devez garder en tête les multiples dépenses que ce type d’investissement engendre après coup. En effet, la simulation qu’on vous présente est souvent belle, mais le tableau de trésorerie ne fait jamais mention de la ligne “impôts et prélèvements sociaux”. Or, n’oubliez pas que les loyers que vous touchez grâce à votre investissement constituent des revenus fonciers ! Et que les montants des loyers perçus sont eux plafonnés, à l’inverse des prix de vente que proposent les différents promoteurs sur le marché. Avec ce plafonnement unilatéral, c’est votre rentabilité qui en paye les frais !

En effet, lorsque vous achetez un bien neuf dans le but de profiter d’une réduction Pinel, vous payez 20% de TVA quand la réduction d’impôt proposée est de l’ordre de 18%. Le calcul est simple ! D’office, vous faites une moins-value latente. Sans compter qu’il y a des frais annexes à comptabiliser, comme la taxe foncière, les charges de copropriété, etc.

Et si jamais vous pensez faire une affaire en investissant dans du Pinel ancien, ne négligez pas le coût de la rénovation et des travaux, qui pourrait vite faire annuler la réduction d’impôt initiale. Les coûts sont souvent plus élevés que dans le neuf, car ils comprennent : architecte, Assistant à Maitrise d’Ouvrage, avocat fiscaliste, Sécurité Protection Santé (SPS), assurances Dommage/ Ouvrage, etc (la liste est encore longue). Dans le cadre des travaux tous manquements, erreurs et accidents seront juridiquement sous la responsabilité civile de l’investisseur.

Attention donc à ne pas être aveuglé par le chant des sirènes “défiscalisation” ! Trop d’investisseurs acceptent, consciemment ou inconsciemment, de payer leur bien immobilier plus cher sous prétexte de pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt. Mais si le bien est plus élevé à l’achat (car neuf ou rénové), lors de la revente, il n’y aura aucune différence entre le bien Pinel et un autre bien identique (hors Pinel).
Au bout de neuf ans de réduction d’impôt, vous vous retrouvez donc finalement avec un rendement net global négatif, hors effet de la hausse du prix de l’immobilier.

Piège n°2 : De la publicité mensongère à la duperie

Certains commerciaux n’ont aucun scrupule à user de termes peu clairs ou bien trop élogieux pour vendre le dispositif Pinel et acquérir de nouveaux clients. Très souvent, nous faisons face à des techniques de vente excessives, là où l’éthique n’a pas sa place. Et pourtant, un investissement est un engagement de long terme. Toute communication autour devrait être contrôlée, ce qui n’est pas le cas.

L’aubaine pour le dispositif Pinel, c’est qu’il a un soutien public du Gouvernement. Pour les vendeurs de Pinel, cela devient alors très simple de convaincre la plupart des gens d’investir.

Certains vous promettent de vous faire économiser assez pour pouvoir partir en vacances ? De devenir riche sous prétexte que vous bénéficiez d’une réduction d’impôt ? C’est faux !

La promesse de réduction n’est qu’un hameçon qu’on vous tend pour mieux vous attraper. Si la réduction existe (moindre certes, mais existante), elle ne vous permettra jamais d’utiliser cet argent à votre guise. La réduction d’impôt promise vous permettra au mieux d’être propriétaire et d’alléger les mensualités de votre crédit. Rien de plus.

Aussi, n’oublions pas que le “filon Pinel” est un marché qui fait vendre. De nombreuses entreprises ont ainsi créé des sites internet afin de récupérer les données des personnes intéressées, pour ensuite les revendre à des commerciaux. Concrètement, il s’agit de sociétés de marketing digital qui collectent des informations personnelles en s’appuyant sur une démarche plus ou moins active de votre part. Si la base de la promesse de ces sociétés tourne autour des simulations en 3 clics ou des aides à la déclaration d’impôt, en réalité, le but recherché est l’obtention de vos informations. Celles-ci, aussi appelées données data, sont commercialisées stricto sensu à des promoteurs et “gestionnaires de patrimoine”.

La tromperie peut également débuter bien en amont, avec des promoteurs immobiliers qui n’ont aucune gêne à abuser d’un vocabulaire ambigu pour promouvoir leurs biens. Ils jouent ainsi sur les mots pour gagner la confiance des investisseurs, en parlant notamment de “zones tendues” lorsqu’elles ne le sont pas vraiment.

Pourtant, cet argument est dangereux. N’oubliez pas, en l’absence de mise en location dans les douze mois suivant la livraison du bien, la déduction Pinel s’annule. Il faut donc être vigilant car la réalité du marché est souvent autre que celle vendue par les publicités.

Attention aux vendeurs qui ne cherchent qu’à écouler leurs biens, et vous aveugler pour vous faire acheter plus vite. Prenez le temps de vous renseigner.

Piège n°3 : Une fausse réduction d’impôt

Si vous pensiez pouvoir faire des économies grâce à la réduction d’impôt Pinel, vous vous trompez.

Ce point rejoint d’ailleurs ce que nous vous expliquions un peu plus tôt.

Quand on vous propose une réduction fiscale (au maximum 21% pour une location de 12 ans), n’oubliez pas que celle-ci se fait en échange de nombreuses charges supplémentaires. La question à vous poser est donc : est-ce que cela vaut le coup ? Est-ce que la réduction d’impôt appliquée sera assez avantageuse face au poids des charges ? Le prix d’achat de mon bien est-il cohérent avec cette réduction ?

Car en devenant l’acquéreur d’un patrimoine immobilier Pinel, vous vous engagez à :

✅  Rembourser un crédit immobilier (et ses intérêts) ;
✅  Acquérir un bien neuf (TVA 20% + matériaux neufs) ou un bien ancien rénové (coût des travaux et de la main d’œuvre, allant de 50% à 60% du prix du foncier) ;
✅  Payer des charges de copropriétés (plus ou moins élevées sur la durée de détention de l’investissement, et selon la tenue de l’habitation) ;
✅  Percevoir des loyers plafonnés ;
✅  Payer la taxe foncière, impôts fonciers et contributions sociales ;

En résumé, le Pinel, à moins qu’il ne soit réalisé en investissement sans emprunt, ne vous apportera pas de gain réel. Il vous aidera toutefois à acquérir un patrimoine immobilier, et une aide sur l’effort mensuel d’épargne à fournir pour rembourser votre crédit.

Et comme il n’y a aucun intérêt pour l’Etat à ce que vous fassiez un achat sans emprunt, vous serez toujours incité à investir à crédit, pour limiter votre apport personnel et profiter de la déduction fiscale des intérêts d’emprunts.

Enfin, il nous semble important de souligner que la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans) vous permettra de bénéficier de cette réduction plus longtemps, mais pas de manière plus importante, du moins à l’année ! Que vous signiez pour une durée de six ou douze ans, le montant de la réduction d’impôt sera annuellement similaire. Si vous tenez malgré tout à investir en Pinel, nous vous conseillons donc de partir sur la durée d’engagement minimum, que vous pourrez par la suite augmenter. Le cas inverse, lui, est impossible.

Vous devez donc être en mesure d’anticiper et de bien calculer le coût de vos crédits et de vos charges, car cette réduction d’impôt est temporaire et s’arrêtera de manière brusque. Si pendant la durée de la location, la réduction d’impôt vous soulagera face au crédit que vous avez à verser, dès lors que celle-ci s’arrêtera, le montant de vos charges, lui, ne diminuera pas.

Piège n°4 : Un phénomène d’auto-concurrence accru selon la taille de la copropriété

Si vous vous apprêtez tout de même à investir dans un Pinel, nous vous conseillons de bien prendre garde à la taille de la résidence. En effet, on a tendance à l’oublier mais, la taille de la copropriété peut avoir une très grande incidence. En situation de revente notamment.

L’expérience démontre que plus la copropriété est grande, plus le phénomène d’auto-concurrence se développe. Peu importe la période de l’année, celle-ci est systématique. En se basant sur le fait qu’un investissement Pinel soit limité dans le temps, on se retrouve souvent à vouloir revendre en même temps que ses voisins, propriétaires de Pinel également. À terme, pour ceux qui cherchent à revendre rapidement, l’expérience prouve que vous n’aurez pas d’autres choix que de baisser le prix. Or, à l’achat, votre bien vous a déjà coûté plus cher. La revente en bénéfice semble alors impossible.

De la même manière, si à la fin de votre Pinel, vous ne cherchez pas à revendre mais à trouver un nouveau locataire (pour un investissement locatif classique), vous aurez toujours autour de vous des logements Pinel, et donc avec un loyer plafonné. Ce qui signifie que vous aurez face à vous une concurrence directe, pour des logements similaires mais avec des loyers certainement moins élevés que les vôtres. N’oubliez pas qu’en optant pour cette situation concurrentielle, vous serez dès lors en revenus fonciers, puisque la détérioration fiscale commence dès le début du dispositif (à travers le bénéfice foncier généré).

Pour rappel, le calcul de l’imposition des revenus fonciers correspond à la plus haute tranche marginale d’imposition + les prélèvements sociaux. En considérant que vous soyez dans la tranche marginale à 30%, cela équivaut donc à 30% + 17,2%, soit des bénéfices fonciers taxés à hauteur de 47,2 % !

En conclusion de ce point, faites très attention à la taille de la copropriété, mais veillez également à vous renseigner sur les constructions autour de vous. Les logements en VEFA sont légion et les constructions ne cessent de croître. S’il y a trop de Pinel autour de vous, l’auto-concurrence deviendra encore plus forte.

Pour avoir une chance de revendre rapidement, ou de trouver un locataire plus facilement, favorisez les petites copropriétés, inférieures à 30 logements.

 Piège n°5 : Des locataires moins… impliqués

Si l’investissement en Pinel paraît intéressant de prime abord, la réduction d’impôt ne doit pas vous aveugler au point de faire l’impasse sur les charges à venir.

Être propriétaire d’un appartement dans un immeuble rempli de locataires peut présenter des inconvénients, et donc des charges imprévues. En effet, cela reste suggestif mais nécessite d’être abordé. Le fait qu’un immeuble soit rempli de locataires et non pas de propriétaires est souvent synonyme de charges de copropriété plus élevées que la moyenne. En effet, les locataires étant moins concernés par ce type de charges, ils peuvent être moins vigilants quant à l’entretien des parties communes, du parking et du fonctionnement général d’un immeuble. Vous en conviendrez, le degré d’implication d’un locataire est assez différent de celui d’un propriétaire, qui lui, sera sensible aux moindres détails et éventuels dysfonctionnements du bâtiment.

Evidemment, tous les locataires ne sont pas comme ça. Cependant, c’est un fait avéré. Moins nous sommes économiquement impliqués, moins nous sommes attentifs. Et si un propriétaire fera immédiatement remonter un souci au syndic de copropriété, ce ne sera pas forcément le cas du locataire.

Piège n°6 : Une incohérence au niveau des loyers par zone

Vous le savez, pour pouvoir prétendre au dispositif Pinel, vous devez faire l’acquisition d’un bien neuf ou en VEFA, sans excéder 300 000 euros par foyer fiscal. Mais votre investissement doit aussi se faire dans des zones éligibles. S’il y avait au lancement de la loi Pinel cinq zones dispersées sur le territoire, aujourd’hui, nous comptabilisons trois zones :

✅  Zone A : L’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lyon, Marseille, Lille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
✅  Zone Abis : Paris, et 29 autres communes de la petite couronne parisienne.
✅  Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, les départements d’Outre-mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent ainsi que certaines communes où les prix de l’immobilier sont élevés telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo.

Le problème de ces zones, c’est qu’elles peuvent être synonyme de grosse perte de rendement pour l’investisseur. En effet, selon l’endroit où vous investissez, vous n’êtes pas toujours gagnant, et cela est dû à l’écart entre les loyers du marché et les loyers plafonnés du Pinel.

🔎 Exemple : à Boulogne-Billancourt, pour un investissement Pinel, vous vous retrouvez avec un loyer plafonné de 819€ environ pour un 40m². Cela équivaut à 20€/m². Le loyer du marché est lui plutôt aux alentours de 26€/m², soit un loyer moyen de 1040€/ mois. En investissant en Pinel à Boulogne-Billancourt, vous faites donc une mauvaise opération car vos loyers se retrouvent bien en dessous du marché.

Bien sûr, ce n’est pas le cas de toutes les zones, mais nous voulons mettre en valeur ce point car toutes les opérations ne sont pas forcément rentables pour vous… Même si les offres ont parfois l’air attrayantes ! Acheter en Île-de-France, notamment à Paris et sa banlieue, est très rarement avantageux. Il est primordial d’observer le marché de près avant tout investissement. Toutes les villes ne sont pas intéressantes, et ce malgré les critères qu’on peut vous vendre, comme par exemple le quartier, la proximité des transports, des commodités etc.

Selon les zones, il existe donc une vraie différence entre les loyers plafonnés par le dispositif, et les loyers du marché actuel. Et même au sein de la même zone, vous pouvez vous retrouver avec un prix au m² qui varie du simple au double.

Piège n°7 : Une sur-distribution du permis de construire

S’il y a autant de constructions, c’est que beaucoup de promoteurs achètent. Et s’ils ont la possibilité d’acheter, c’est que les municipalités distribuent des permis de construire. Mais pourquoi ?

Au-delà du fait de favoriser la construction de logements et d’améliorer le recensement, il est légitime de se poser la question de l’intérêt réel des municipalités à faire cela. Pourquoi y a-t-il autant d’offres ?

Si l’on part du principe que plus une ville comporte d’habitants, plus elle bénéficie d’aides gouvernementales : est-il possible que les municipalités distribuent davantage de permis dans le but d’obtenir plus de subventions de la part de l’Etat ? D’autant plus que, les fuites démographiques font baisser ce même montant de subvention…

🔎 Exemple : Jeanne a acheté un appartement en défiscalisation à Franconville il y a quelques années. Si elle bénéficiait alors d’un avantage défiscalisant, ce n’est plus le cas aujourd’hui. Elle cherche donc à revendre son bien. Le hic, c’est qu’entre-temps, la municipalité a accordé, et continue aujourd’hui encore d’accorder de nouveaux permis de construire.

❌ Conséquence : Franconville a connu un boom démographique important et le nombre d’habitants ne cesse de croître. Jeanne, qui initialement souhaitait vendre son bien, est alertée par son agent immobilier : son prix de vente est trop élevé face à celui du marché.

Pour ne pas vendre à perte, elle décide donc de garder le bien, et de le mettre à louer. Elle n’est plus soumise à un plafonnement de loyer et propose donc un prix plus élevé que le précédent. Toutefois, la réalité du marché la rattrape assez rapidement. Avec toutes les nouvelles constructions autour de son bien, la concurrence est rude. Même si elle n’a aucun plafond de loyer, le marché la force à baisser son prix et se soumettre, inconsciemment, au plafonnement des loyers…

En conclusion de cette histoire, on retrouve deux principaux gagnants : la municipalité, car elle participe au développement de sa ville et perçoit des subventions toujours plus importantes, et les promoteurs/commerciaux, à qui l’on accorde des permis de construire, et qui vendent toujours plus. Jeanne, quant à elle, se retrouve avec un bien qui ne lui permet plus de bénéficier d’une rentabilité intéressante.

À terme, plus il y aura de permis distribués dans les mêmes zones, plus les investisseurs se retrouveront piégés par le phénomène de concurrence que nous avons décrit plus tôt. Avant de vous engager dans quelconque investissement, nous vous recommandons donc de ne pas simplement observer le quartier, mais de vous attarder sur la ville entière ET ses évolutions démographiques à travers le temps.

Piège n°8 : Une détérioration fiscale programmée

Connaissez-vous le concept d’obsolescence programmée ? Le fait d’acheter un produit qui a une durée de vie limitée d’office, comme les machines à laver, par exemple ? Eh bien, la détérioration fiscale programmée suit le même précepte.

En moyenne, un investissement Pinel a une durée de vie de neuf ans. Au bout de ces neuf ans, c’est la fin : vous ne bénéficiez plus de réduction d’impôt, plus d’aide de la part de l’Etat, rien. Il n’y a pas de transition, pas de dégression. L’arrêt est brutal ! ❌

Au bout de ces années d’avantages fiscaux, vous vous retrouvez finalement avec un bien partiellement amorti, mais jamais remboursé. Vous avez des revenus supplémentaires à déclarer (loyers perçus), et une fiscalité soudainement très élevée.

La dixième année de votre investissement, vous vous retrouvez donc à payer vos impôts à taux plein, soit un montant équivalent aux trois ou quatre dernières années de réduction d’impôt dont vous avez bénéficié. L’année suivante, rebelote. À terme, en seulement quelques années, la réduction dont vous avez bénéficié est totalement effacée par le montant de vos nouveaux impôts. Pas de doute, la réalité vous rattrape et vous sentez vite le coût financier de l’opération.

Réaction d’auto-défense : vous cherchez à revendre. Et là, vous prenez conscience que vous n’êtes pas le seul sur le marché, et pas le seul à vouloir revendre ! Résultat : pour pouvoir revendre rapidement, vous n’avez pas d’autres choix que de revoir votre prix à la baisse. ↘

Souvent, ce prix-là est moins élevé que votre prix d’acquisition. Vous êtes alors perdant.

Et ça, sans parler de l’obsolescence même de votre bien, qui, de par la maigre qualité de construction trop souvent constatée, peut se retrouver très rapidement altéré. N’est pas Haussmann qui le veut !

Piège n°9 : Vers un avenir à la “subprime” ?

Dès son introduction sur le marché, le dispositif Pinel a rapidement été victime d’un immense succès, allant jusqu’à créer un phénomène d’acquisition massive. On imagine donc que dans les prochaines années, ces acquisitions seront potentiellement très problématiques à la revente…

Bien que le terme de “subprime” ne soit pas forcément adapté, on peut l’assimiler au dispositif Pinel. Ici, ce ne sont pas les prêts qui sont douteux, mais la politique d’implantation commerciale, et la politique de vente et d’acquisition. Le phénomène de défiscalisation immobilière a pris une ampleur telle que nous sommes en phase de créer une bulle énorme, dans laquelle on retrouve à la fois du Pinel, du Scellier, ou encore du Duflot.

💣 Cette bulle, c’est une bombe à retardement qui, à l’instar de son prédécesseur Robien, éclatera forcément un jour. Et pour cause, même si le dispositif est aujourd’hui réparti en zones, celles-ci sont encore trop larges, et sont composées de villes, villages et quartiers, qui ont parfois énormément de différence de prix au m². Dans ces zones peuvent donc se retrouver du Pinel intéressant, certes, mais aussi du très approximatif économiquement. Et le problème, c’est que les “conseillers en gestion de patrimoine”, vendeurs de Pinel et consorts manquent souvent de vous en faire part.

En conclusion…

Si en théorie, le Pinel regorge d’avantages, en pratique, c’est bien plus complexe que ça.

Finalement, la réduction d’impôt Pinel est une incitation permettant de gommer le surcoût de l’achat d’un bien immobilier neuf. Un bien, on le rappelle, beaucoup plus cher que dans l’immobilier ancien. Ce qu’on peut se demander alors est, si cette mesure fiscale n’existait pas, vous précipiteriez-vous pour acheter ce type d’immobilier neuf collectif ? 🤔

On peut ici faire le parallèle entre l’industrie VEFA et l’industrie automobile. En France, ces deux secteurs sont les plus protégés et les plus “subventionnés” par l’État, à raison de réduction d’impôt pour l’un, prime à la casse pour l’autre, etc. Mais tout ce que l’État vous offre est récupéré d’une manière ou d’une autre.

Pour l’industrie de la VEFA, l’incitation fiscale donnée permet la récupération de taxes immobilières, à vie ! Pour l’industrie automobile, les primes offertes sont rapidement récupérées sur l’énergie qui permettra au véhicule de se déplacer. Si vous ne le saviez pas, l’essence est taxée à plus de 60% par l’Etat, et le principal actionnaire de l’électricité en France, avec près de 84% des parts est… aussi l’Etat !

Gardons en mémoire que si une niche fiscale existe, c’est qu’elle a un réel intérêt pour celui qui l’a créé. Les investisseurs sont orientés vers un produit répondant à un intérêt général, qui ne serait absolument pas rentable sans cet avantage fiscal.

⚠ Attention, nous ne sommes pas en train de dire que le bon Pinel n’existe pas. Le bon, à la marge, peut exister, même s’il est rare, et peut vous permettre de faire des économies d’impôts tout en vous constituant un patrimoine immobilier. Ce que nous voulons vous faire comprendre, c’est que celui-ci est en revanche difficile à trouver. Et que les promoteurs et les “conseillers en gestion de patrimoine” qui croiseront votre route n’auront le plus souvent qu’un objectif : vous faire investir coûte que coûte. Que vous bénéficiiez ou non d’une réduction d’impôt, et que le bilan global et définitif soit, dans une quinzaine d’années, positif ou non…

Aujourd’hui, grâce à Gulyver, vous n’avez désormais plus d’excuses pour faire les bons choix.